¿Cuándo y cómo se puede actualizar la renta de un alquiler?
La renta de un alquiler solo puede actualizarse si el contrato de alquiler lo prevé expresamente. No basta con que haya pasado un año ni con que haya subido un índice.
Primero hay que revisar el contrato. Después, identificar el índice aplicable, calcular el nuevo importe y comunicarlo por escrito al inquilino. La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a esa comunicación, según recoge el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Actualizar la renta parece una gestión pequeña. Pero tiene orden. Y cuando se hace sin orden, suelen aparecer las dudas: qué índice aplicar, desde cuándo puede cobrarse o si se ha comunicado a tiempo.
¿Qué dice el contrato sobre la actualización de renta?
El primer paso no es mirar el IPC. Es abrir el contrato.
La actualización de renta solo puede aplicarse si existe una cláusula que la prevea. La LAU establece que, durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada anualidad y en los términos pactados por las partes. Si no hay pacto expreso de actualización, no se aplica ningún índice.
Por eso conviene revisar tres cosas:
– Si el contrato incluye una cláusula de actualización de renta
– Qué índice o sistema se pactó
– En qué fecha corresponde aplicarlo
Si no hay cláusula, no hay actualización. Si la hay, el resto empieza ahí.
La pregunta no es solo: ¿ha pasado un año?
La pregunta útil es: ¿qué dice exactamente este contrato?
¿Qué índice se aplica: IPC, IRAV u otro sistema?
Una vez confirmado que la renta puede actualizarse, toca revisar qué índice de actualización corresponde.
En algunos contratos se pacta el IPC. En otros puede aparecer otro sistema. Si hay pacto de actualización pero no se detalla índice o metodología, la LAU remite al Índice de Garantía de Competitividad. Además, la actualización anual no puede exceder la variación del IPC en la fecha de actualización.
Para contratos de vivienda firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023, hay que tener en cuenta el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda publicado por el INE.
Aquí no conviene trabajar de memoria. Los índices cambian, las fechas importan y no todos los contratos siguen la misma lógica.
La pregunta no es solo: ¿cuánto ha subido el índice?
La pregunta útil es: ¿qué índice corresponde a este contrato?
¿Cómo debe comunicarse la actualización al inquilino?
Después de revisar el contrato y calcular el nuevo importe, queda un paso clave: la comunicación al inquilino.
La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito a la otra parte. La comunicación debe indicar el porcentaje aplicado y conviene que deje claro el nuevo importe, la base de cálculo y el mes de referencia.
Dicho de forma sencilla: si la actualización se comunica en septiembre, el nuevo importe podrá exigirse a partir de octubre. No antes.
Por eso no basta con avisar. Hay que poder acreditar:
– Qué se ha comunicado
– Cuándo se ha comunicado
– A quién se ha comunicado
– Qué índice se ha usado
– Qué importe resulta de la actualización
Un mensaje suelto puede servir para salir del paso. Una comunicación escrita y localizada evita tener que reconstruir la gestión más adelante.
Una gestión centralizada de alquileres ayuda precisamente a eso: tener contratos, fechas, cálculos y avisos localizados para que la actualización no dependa de la memoria.
En resumen: qué revisar antes de actualizar la renta
- Contrato de alquiler y cláusula de actualización.
- Fecha de anualidad del contrato.
- Índice aplicable: IPC, IRAV, Índice de Garantía de Competitividad u otro sistema pactado.
- Renta actual y actualizaciones anteriores.
- Comunicación escrita al inquilino.
- Fecha desde la que la nueva renta será exigible.
Conclusión
Actualizar la renta del alquiler no es solo cambiar una cifra.
Primero va el contrato. Después, el índice. Luego, el cálculo. Y, por último, una comunicación escrita que pueda acreditarse.
Cuando cada paso está localizado, la actualización se gestiona con calma. Sin búsquedas de última hora, sin mensajes perdidos y sin tener que recordar qué se hizo el año anterior.
Cuarta Planta ayuda a mantener contratos, recibos, avisos y comunicaciones en orden para que cada actualización llegue cuando toca.
