¿Cómo calcular la rentabilidad de tu propiedad en alquiler?

Invertir en propiedades para alquilar se ha convertido en una estrategia popular para generar ingresos pasivos. Sin embargo, antes de decidir si una propiedad es una inversión rentable, es esencial calcular su rentabilidad. Este artículo explica las fórmulas clave para calcular la rentabilidad de un alquiler y los factores que influyen en el análisis de tu inversión.

¿Qué es la rentabilidad en el alquiler?

La rentabilidad en el alquiler es el retorno que obtienes de tu inversión en relación con el costo total de la propiedad. Es un indicador clave para saber si una propiedad está generando suficientes ingresos para justificar la inversión y si es competitiva frente a otras alternativas, como fondos de inversión o depósitos bancarios. Es esencial para tomar decisiones informadas sobre la compra o alquiler de propiedades.

Tipos de rentabilidad: Bruta, Neta y Ajustada al apalancamiento

Rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta es la forma más básica de medir el retorno de una propiedad. Se calcula comparando los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra de la propiedad.

Fórmula: 

Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler) / (Precio de compra) x 100

Ejemplo:

Precio de compra: 200,000 €

Ingresos mensuales por alquiler: 1,000 €

Ingresos anuales: 12,000 €

Rentabilidad bruta = (12,000 / 200,000) x 100 = 6%

Rentabilidad neta

La rentabilidad neta tiene en cuenta los gastos adicionales asociados al mantenimiento de la propiedad, impuestos, seguros, y otros costos. Este cálculo proporciona una visión más realista de los beneficios que realmente obtienes.

Fórmula: 

Rentabilidad neta (%) = (Ingresos anuales por alquiler – Gastos anuales) / (Precio de compra) x 100

Ejemplo:

Ingresos anuales: 12,000 €

Gastos anuales: 3,000 €

Rentabilidad neta = (12,000 – 3,000) / 200,000 x 100 = 4.5%

Rentabilidad ajustada al apalancamiento

Si has financiado la compra de la propiedad con una hipoteca, es importante calcular la rentabilidad ajustada. Este cálculo toma en cuenta el capital propio invertido en la propiedad y el beneficio neto anual después de pagar los intereses de la hipoteca.

Fórmula: 

Rentabilidad ajustada (%) = (Beneficio neto) / (Capital propio invertido) x 100

Ejemplo:

Precio de compra: 200,000 €

Hipoteca: 160,000 €

Capital propio invertido: 40,000 €

Beneficio neto anual: 3,600 €

Rentabilidad ajustada = (3,600 / 40,000) x 100 = 9%

Factores clave que afectan la rentabilidad

Para obtener un análisis completo de la rentabilidad de tu propiedad, debes considerar varios factores adicionales que pueden influir en el rendimiento de tu inversión.

Gastos adicionales:

• • Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) o de Sociedades.
  • Impuestos no repercutidos, como el IBI.
  • Impuesto sobre el Patrimonio
  • Beneficios fiscales por alquiler de vivienda habitual
  • Beneficios fiscales por tipo de sociedad (Familiar, SOCIMI, etc)

Apreciación del valor de la propiedad: Aunque no es fácil predecir, la revalorización del inmueble puede contribuir a un retorno total.

Comisión de agencias: Si trabajas con inmobiliarias, incluye su porcentaje en tus cálculos de rentabilidad.

Vacantes: Considera como un coste la falta de ingresos durante el tiempo que la propiedad puede estar desocupada entre inquilinos.

Financiación: Si la propiedad está financiada con hipoteca, debes considerar los intereses pagados y su impacto en el retorno de inversión.

Conclusión

Calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler es un paso crucial para tomar decisiones inteligentes y maximizar los beneficios de tu inversión. La rentabilidad bruta te da una visión general, pero son las rentabilidades neta y ajustada al apalancamiento las que te ofrecen un análisis más realista. Además, no olvides considerar factores como gastos adicionales, vacantes y apreciación para obtener una visión completa. Con estos cálculos, podrás comparar propiedades y elegir la que mejor se ajuste a tus objetivos financieros.¹