¿Qué gastos puede repercutir el propietario al inquilino en un alquiler?
Los gastos repercutibles al inquilino son aquellos que pueden trasladarse al arrendatario si el contrato y la LAU lo permiten. No es lo mismo repercutir un gasto, como IBI, comunidad o suministros, que elevar la renta por una obra de mejora. Primero hay que identificar el concepto, revisar el contrato y aplicar la regla correspondiente.
El error aparece cuando todo se mete en el mismo saco. Un IBI no funciona igual que una cuota de comunidad. Una derrama no es siempre un gasto ordinario. Y una reparación necesaria no se trata igual que una obra de mejora.
Gestionar bien estos conceptos evita cobros mal planteados, comunicaciones confusas y discusiones que podrían haberse resuelto antes de empezar.
¿Qué gastos son repercutibles al inquilino si están pactados en el contrato?
La primera regla es sencilla: antes de repercutir un gasto, hay que mirar el contrato de alquiler.
El artículo 20 de la LAU permite que las partes pacten que determinados gastos generales, servicios, tributos, cargas o responsabilidades vinculados a la vivienda sean asumidos por el arrendatario. Pero no todos los gastos siguen la misma lógica ni pueden trasladarse de cualquier manera.
¿Quién paga el IBI y la tasa de basuras?
En el caso de tributos, tasas e impuestos como el IBI o la tasa de basuras, no basta con que sean costes asociados al inmueble. Debe existir un pacto en el contrato.
Además, la STS 1637/2025, de 17 de noviembre, ROJ: STS 5076/2025, ECLI:ES:TS:2025:5076, aclara que, cuando el IBI y la tasa de basuras están individualizados para la vivienda y existe pacto expreso para que los asuma el arrendatario, no es necesario que el contrato indique su importe anual exacto.
Aun así, siempre que sea posible, conviene dejarlo claramente identificado: qué tributo o tasa se repercute y bajo qué condiciones.
Esto no convierte cualquier coste en repercutible. El pacto entre propietario e inquilino puede regular quién soporta económicamente ese gasto, pero no modifica por sí solo quién es el obligado frente a la Administración.
¿Cómo se reparten los gastos de comunidad?
Con los gastos de comunidad, la lógica es distinta. Para repercutir al arrendatario los gastos generales que no están individualizados, el pacto debe constar por escrito y el contrato debe determinar el importe anual de esos gastos en el momento de la firma.
Además, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, esos gastos generales no individualizados, excluidos los tributos, solo pueden incrementarse dentro de los límites previstos por la LAU.
También importa cómo se reparte el coste. Si el contrato no establece otra cosa, en edificios en régimen de propiedad horizontal se atiende a la cuota de participación que corresponda a la finca. Pero puede haber pactos o criterios específicos para determinados gastos.
Por ejemplo, una comunidad puede haber acordado que ciertos locales no participen en gastos de ascensor. En ese caso, no bastaría con aplicar automáticamente la cuota general: habría que revisar el criterio de reparto que corresponda a ese gasto concreto.
Si el edificio no está en régimen de propiedad horizontal, el criterio legal es la superficie de la finca arrendada.
¿Y los suministros individualizados: son gastos repercutibles al inquilino?
Con los suministros individualizados, la lectura suele ser más clara. Cuando un servicio se individualiza mediante contador, como agua, luz o gas, corresponde al arrendatario asumir su propio consumo.
Aquí la lógica es distinta a la de la comunidad: consumo individualizado, gasto individualizado.
Factura, lectura, periodo e importe. Cuanto más claro esté el concepto, menos espacio queda para discutir después qué corresponde a cada parte.
¿Cómo se identifican los gastos repercutibles al inquilino?
Los gastos repercutibles al inquilino no se deciden por costumbre, sino por concepto, contrato y regla aplicable.
La pregunta no es solo: ¿quién paga el recibo?
La pregunta útil es: ¿qué tipo de gasto es, está individualizado y qué se pactó en el contrato?
¿Puede pagar el inquilino una derrama?
Antes de incluir una derrama entre los gastos repercutibles al inquilino, conviene revisar por qué existe y qué naturaleza tiene. Una derrama no debería tratarse automáticamente como una cuota ordinaria más de comunidad.
Puede responder a una reparación necesaria del edificio, a una actuación de conservación o a una mejora. Y esa diferencia cambia el análisis.
Si la derrama está vinculada a conservación o a reparaciones importantes del edificio, con carácter general se mueve en el ámbito del propietario. No debería trasladarse al inquilino simplemente porque la comunidad haya emitido un recibo.
Si la derrama responde a una obra de mejora, tampoco conviene pensar que el propietario puede trasladar directamente al inquilino el importe total pagado a la comunidad.
No funciona así.
Una mejora puede tener consecuencias económicas, pero a través de un mecanismo distinto: la posible elevación de renta por obras de mejora, si se cumplen los requisitos legales.
Por eso, antes de tratar una derrama como uno de los gastos repercutibles al inquilino, conviene revisar:
– Qué ha aprobado la comunidad
– Si se trata de conservación, reparación o mejora
– Qué dice el contrato
– Si existe base para repercutir un gasto o si estamos ante otro régimen
– Qué comunicación debe hacerse al inquilino.
Poner nombre correcto al concepto es más importante de lo que parece. Porque cada caso tiene su regla, su límite y su forma de comunicación.
¿Qué diferencia hay entre obras de conservación y obras de mejora?
No toda obra permite elevar la renta ni forma parte de los gastos repercutibles al inquilino.
Las obras de conservación son las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Corresponden al propietario, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
La LAU regula el deber de conservación del arrendador y también distingue las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que corresponden al arrendatario.
Esto es clave: una reparación necesaria que responde al deber de conservación no da derecho, por sí sola, a subir la renta. Tampoco debería tratarse como uno de los gastos repercutibles al inquilino.
Otra cosa son las obras de mejora. Una mejora va más allá de conservar la vivienda en condiciones adecuadas. En determinados supuestos, puede permitir una elevación de la renta, pero no funciona como una simple repercusión del coste total de la obra.
¿Cuándo una obra permite subir la renta?
El artículo 19 de la LAU prevé que, transcurridos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, y salvo pacto en contrario, determinadas obras de mejora puedan permitir elevar la renta.
También permite que arrendador y arrendatario acuerden, en cualquier momento desde el inicio del contrato, realizar obras de mejora e incrementar la renta, sin que eso reinicie ni interrumpa los periodos de prórroga del contrato.
Lo decisivo es que sea realmente una mejora. Es decir, una actuación que vaya más allá del deber de conservación que corresponde al propietario.
¿Cómo se calcula el incremento?
El cálculo no consiste en trasladar al inquilino todo lo invertido.
Salvo pacto en contrario, la LAU parte del capital invertido, descuenta las subvenciones públicas y aplica el interés legal del dinero vigente al finalizar las obras, incrementado en tres puntos, con un límite: el incremento no puede superar el 20 % de la renta vigente.
Un ejemplo práctico:
Si se realiza una obra de mejora con un capital invertido de 10.000 €, sin subvenciones públicas, y el interés legal aplicable es del 3,25 %, al añadir los tres puntos previstos por la LAU el porcentaje de cálculo es del 6,25 %.
10.000 € × 6,25 % = 625 € al año
Es decir: 52,08 € al mes de incremento de renta.
Ese importe pasa a formar parte de la renta resultante. No significa que se estén repercutiendo al inquilino los 10.000 € invertidos en la obra.
El tipo que cuenta es el vigente al finalizar las obras, por lo que puede variar de un año a otro.
¿Cómo y cuándo se comunica?
La elevación solo se produce desde el mes siguiente a aquel en que, una vez terminadas las obras, se comunica por escrito al inquilino la nueva cuantía, el cálculo realizado y la documentación del coste.
Este punto conecta directamente con la lógica de cualquier actualización o elevación de renta: no basta con calcular; también hay que comunicar correctamente. En el blog explicamos con más detalle cómo actualizar la renta de un alquiler.
Si la obra de mejora no puede esperar al final del contrato, la LAU exige comunicar al inquilino la naturaleza de las obras, su comienzo, duración y coste previsible con al menos tres meses de antelación.
Si durante la ejecución el inquilino pierde el uso de una parte de la vivienda, puede corresponder una reducción proporcional de la renta.
La clave no está solo en hacer la obra. Está en identificar qué tipo de obra es y aplicar el procedimiento que corresponde.
Conclusión
Un coste asociado a una vivienda alquilada no se convierte automáticamente en uno de los gastos repercutibles al inquilino.
Primero hay que saber qué es. Después, revisar qué dice el contrato. Y solo entonces decidir si puede repercutirse, si corresponde al propietario o si lo que procede es otro mecanismo, como una elevación de renta por mejora.
IBI, comunidad, suministros, derramas y obras comparten una misma gestión, pero no las mismas reglas.
Los gastos repercutibles al inquilino funcionan mejor cuando cada concepto está claro, documentado y comunicado con criterio.
Cuarta Planta ayuda a tener contratos, recibos, comunicaciones e incidencias en orden para que cada concepto esté localizado y cada decisión pueda tomarse con más criterio.
Cada concepto, en su sitio.
Aviso informativo: este contenido tiene carácter orientativo y no sustituye el asesoramiento legal individualizado. Cada contrato y cada caso pueden requerir una revisión específica.
